电大资源网《资产评估》形成性考核册作业2答案2025年春
最近更新：2020-04-26
【资产评估】形考作业二：
一、单项选择题
1、关于土地使用权出让年限的说法错误的是（教育、科技、文化、卫生、体育用地40年）
2、处于不同区域、不同城市的具有同一用途的房地产，其价格往往差别较大，这体现了房地产价格特点中的（区域性特点）
3、建筑物是指与土地组合的，人工建筑而成的物体，总体上可划分为两大类，即（房屋和构筑物）
4、一般认为，交易实例的交易日期相差（5年以上）的不宜采用，因此时即使进行交易日期修正仍会出现较大偏差
5、收益还原法适用于（租赁或企业用）地产
6、设备成新率是指（设备有形损耗率与1的差异）
7、房屋建筑物的梁柱、房面板、楼板均已刚进混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，这种建筑属于（钢筋混凝土结构）
8、对某不改变用途持续使用的房屋建筑物进行评估，应运用的评估方法最好是（重置成本法）
9、再市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，再正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地再一定使用年限内的价格叫做（标定地价）
10、设备的到岸价是（FOB+海外运杂费+境外保险费）
二、多项选择题
1、可以用于土地使用权评估的几种方法包括（成本法、收益法、市场法、假设开发法）
2、影响房地产价格的因素有（自然因素、经济因素、社会因素、行政因素、区域因素）
3、运用市场比较法评估房地产的价值时，选取比较参照的交易实例时应遵循的原则有（交易实例应是正常交易或者可修正为正常交易、与带故房地产用途结构相同、与待故房地产价格类型相同、与待估房地产估价日期接近、与待估房地产属同一供需圈内的相同地区或类似地区）
4、下列项目中适宜采用成本估价法进行资产评估的房地产又有（独立或狭小市场上难以运用市场比较法的房地产、无收益或无潜在收益或很少买卖的房地产、房地产抵押中对房地产的评估、房地产拍卖底价的评估、待拆迁房地产补偿价的评估）
5、建筑物按照其使用功能的不同分类，可以划分为（商业用建筑物、民用建筑）
6、确定设备实体性贬值的方法有（使用年限法、修复费用法、技术鉴定法）
7、进口设备的重置成本包括（设备购置价格、设备运杂费、关税、银行手续费、安装调试费）
8、机器设备评估中，常用的重置成本全价的测定方法有（重置核算法、物价指数法、规模经济效益指数法）
9、机器设备的原始成本应包括（大修费用、日常维修费用、安装调试费用）
10、我国的土地使用权价格体系包括下列选项中的（抵押价格、出租价格、土地使用权出让底价、土地交易成交价格）
三、判断题
1、决定设备成新率的关键因素是设备的购置时间（错）
2、设备的使用年限直接体现设备的有形损耗（错）
3、进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即市场法、成本法、收益法都是同样适用的（错）
4、适用残余估价法评估建筑物的前提条件是建筑物能获得超额收益（错）
5、对于一些难以获得市场价格的机器设备，再计算重置成本时应选用物价指数法（对）
6、机器设备类资产一般不具备独立获利的能力（对）
7、钢筋混泥土结构的建筑物，全部的构建均是由钢筋混泥土浇筑而成的（错）
8、为了准确客观的评价房地产价值和建筑物价值，有必要吧建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估（对）
9、房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果（对）
10、预决算调整法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的（对）
四、简答题：每小题5分，共10分
1、简述机器设备的特点。
2、简述假设开发法的适用范围
五、计算题：每小题10分，共50分
1、某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元。国外运杂费为1万美元，途中保险费为2.5万美元，关税税率为30%。该企业进口设备已使用了3年，还可以继续使用7年，外汇汇率美元比人民币为1：8.5，进口过程中的银行及外贸手续费3万美元，国内运杂费为5万美元，安装调试费为7万美元。要求评估该设备的价值。
解：CIF价格（FOB+国外运杂费+保险费）×8.5=（50+1+2.5）×8.5=454.75（万元）
进口关税=CIF×30%=136.425（万元）
增值税=（进口关税完税价格+关税）×17%=100.5（万元）
银行及外贸手续费=3万元
国内运杂费=5万元
安装调试费=7万元
该设备的重置完全价格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675（万元）
该设备的成新率=7/（7+3）=70%
该设备的评估值=706.675×70%=494.6725（万元）人民币。
2、被评估设备购建于1999年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2002年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
(1)2002年该类设备的购置价比1999年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。
(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
(2)计算被评估设备的评估值。
解：
(1)重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（万元）
(2)实体性贬值率=
100%=26.47%
实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75（万元）
(3)功有性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=3.05（万元）
(4)评估值=146.4-38.75-3.05=104.5（万元）
3、待估土地为一待开发建设的“七通一平”空地，面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑物容积率为7，覆盖率≤50％，土地使用年限50年，1996年8月出售，根据规划要求和市场调查，设计建筑面积7000平方米，共14层，1－2层为商业用房，共1000平方米，3－14层用于住宅，共6000平方米，预计建设期2年，到1998年8月完工，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费，总建筑费为500万元，专业费用为总建筑费的6％，利息率为10％，利润率为20％，租售费用及税金为总楼价的5％，假定该楼建成后即可全部售出，预计商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率为10％，用假设开发法求该土地的价格。
3、解：
(1)卖楼价=1000×4000/(1+10%)2+6000×2000/(1+10%)2=13224000(元)
(2)总建筑费用=5000000×60%/(1+10%)0.5+5000000×40%/(1+10%)1.5
=4594115(元)
(3)专业费用=4594115×6%=275646.9(元)
(4)税费=13224000×5%=661200(元)
(5)投资利润=(4594115+275646.9+地价)×20%
(6)地价=13224000－4594115－275646.9－661200－(4594115+275646.9+地价)×20%
求得地价=5599238.1(元)
单位地价=5599238.1/1000=5599.24(元/平方米)
4、某待评地块为一商业用途的空地，面积1000平方米，要求评估其1998年5月的公平市场交易价格，评估人员通过搜集有关资料选出三个参照物，参照物的有关情况如下表所示：每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%。试评估该宗土地在1993年1月1日的价格。A
从评估人员的调查中未发现参照物交易有什么特殊情况，均为正常交易。据调查，1997年5月到1998年5月土地价格平均每月上涨1%。参照物A与待评对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数分别为1.136和1.042。由于待评对象的面积大于三个参照物，对于商业用地而言便于充分利用，故判定待评地块面积因素对价格的影响较各参照物高5%。试运用市场比较法评估该土地的价格（折现率为6%）。
4、解：
(1)计算交易实例的修正价格：
修正价格=参照物价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
(1)交易情况修正：由于参照物均为正常交易，故无需修正。
(2)交易时间的修正：
参照物A时间修正系数=107÷100=1.07
参照物B时间修正系数=112÷100=1.12
参照物C时间修正系数=109÷100=1.09
(3)区域因素修正：A、B、C的区域修正系数分别为1、1.136、1.042
(4)个别因素修正：参照物A及C的使用年限修正系数=〔1－1/（1+6%）30〕÷〔1－1/（1+6%）35〕
=（1－0.1741）÷（1－0.1301）
=（0.8259÷0.8699）
=0.9494
参照物A个别因素修正系数=1.05×0.9494=0.9969
参照物B个别因素修正系数=1.05
参照物C个别因素修正系数=1.05×0.9494=0.9969
(2)计算修正价格
A=1700×1×1.07×1×0.9969=1813.36（元/米2）
B=1500×1×1.12×1.136×1.05=2003.90（元/米2）
C=1600×1×1.09×1.042×0.9969=1811.61（元/米2）
待评估土地的单位评估值=（1813.36+2003.90+1811.61）÷3=1876.29
评估总价值=1876.29×1000=1876290（元）
5、某宗土地从1993年1月1日至
解：
5、解：
(1)计算该宗地
PV=R1/r+b/r2
=10/10%+0.1/10%2
=110(万元)
(2)计算该宗地
PV=10×1－(1+10%)-5/10%+110/(1+10%)5
=106.21(万元)
