电大资源网1141《工程经济与管理》形成性考核册作业（4）及答案

 作 业 四

一、填空题

1、实物、权益、区位

2、资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业相关性强

3、法律规范、政策、信息、技术

4、开发、转让、抵押、租赁

5、介绍、代理、经纪

6、通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险

7、占有、使用、收益、处置

8、占有、使用、收益、承包经营

9、70、50、50、40、40

10、拍卖、招标、双方协议

11、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则

二、简 答 题

1、 什么是线性规划？线性规划问题的数学模型有哪些特点？

答：线性规划是运筹学的一个重要分支，和其他学科相比也是发展最迅速、最成热的一门学科。

在生产实践和日常生活中，经常会遇到规划问题。所谓规划问题，简单地说，是指如何最合理地利用有限的资源(如资金、劳力．材料、机器、时间等)，以便使产出的消耗最小，利润最大。如果利用数学方法来进行这种分析，这就是数学规划。当所建立的模型，都是线性代数方程时，这就是一个线性规划问题。

线性规划问题的数学模型有哪些特点

    1）都有一组未知变量（x1，x2……xc）代表某一方案；它们取不同的非负值，代表不向的具体方案。

    2）都有一个目标要求，实现极大或极小。目标函数用未知变量的线性函数表示。

    3）未知变量受到一组约束条件的限制，这些约束条件用一组线性等式或不等式表示。

正是由于目标函数和约束条件都是未知变量的线性函数，所以我们把这类问题称为线性规财问题。

2、房地产存在的形态有哪些？

房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。

3、什么是房地产？

房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物。包括土地和建筑物两大部。

4、投资特性P209

5、房地产投资的形式

　　房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资包括：（1）房地产开发投资，（2）房地产置业投资。房地产间接投资包括：（1）购买住房抵押支持证券，（2）购买房地产开发投资企业的债券、股票，（3）投资于房地产投资信托基金。

　6、房地产投资的利弊

　　房地产投资的优点表现在：（1）相对较高的投资水平（收益率高），（2）能够得到税收方面的好处，（3）易于获得金融机构的支持，（4）能抵消通货膨胀的影响，（5）能提高投资者的资信等级。

　　房地产投资的缺点表现在：（1）变现性差，（2）投资数额巨大，（3）投资回收周期较长，（4）需要专门的知识和经验。

　7、房地产投资的风险分析的目的

　　风险投资分析的目的是辅助决策过程，帮助投资者回答下列问题

预期收益是多少？出现的可能性是多大？

相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大

预期收益的变动性和离散性有多大

8、土地使用权出让有哪些方式?

答：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

9、房地产开发生业设立的程序是什么？

　　新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

　　营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同；房地产开发主管部门认为需要的其它文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资助证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

10、确定房地产开发项目的原则是什么？

　　（1）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

　　（2）房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　（3）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地L的原则实施。